주택담보대출 한도 총정리 LTV DTI DSR 계산법 모르면 손해

주택담보대출을 준비하다 보면 LTV, DTI, DSR이라는 생소한 용어 때문에 머리가 복잡해지기 마련입니다. 쉽게 말해 이 세 가지는 은행이 돈을 빌려줄 때 담보가 되는 집의 가치는 얼마인지, 그리고 빌리는 사람이 빚을 갚을 능력이 충분한지를 따져보는 잣대라고 생각하면 됩니다. 내 집 마련의 첫걸음인 대출 한도 계산법을 핵심만 정리해 드립니다.

내 집 가치의 몇 퍼센트까지? LTV의 개념
LTV는 주택담보대출비율을 뜻하며 은행이 주택이라는 담보의 가치를 얼마나 인정해 주는지를 나타내는 지표입니다. 예를 들어 내가 사고 싶은 아파트가 10억 원이고 해당 지역의 LTV 규제가 70%라면 산술적으로 최대 7억 원까지 빌릴 수 있다는 뜻입니다. 여기서 주택 가격은 내가 실제로 산 가격이 아니라 KB시세나 감정가액을 기준으로 한다는 점을 기억해야 합니다. 최근에는 투기과열지구나 조정대상지역 여부에 따라 이 비율이 달라지므로 본인이 사려는 지역의 규제 수치를 먼저 확인하는 것이 급선무입니다.

소득 대비 상환 능력을 보는 DTI
LTV가 집값을 본다면 DTI는 대출받는 사람의 연봉을 확인합니다. 총부채상환비율이라고 불리는 이 지표는 연간 소득에서 주택담보대출의 원리금과 다른 대출의 이자 상환액이 차지하는 비중을 계산합니다. 만약 연봉이 5천만 원인 직장인에게 DTI 50%가 적용된다면 1년 동안 갚아야 하는 주담대 원금과 이자 그리고 기존 대출의 이자 합계가 2,500만 원을 넘지 않아야 합니다. 즉 집값이 아무리 비싸고 LTV 여유가 있어도 소득이 낮으면 대출 한도는 줄어들 수밖에 없습니다.

가장 까다로운 대출 장벽 DSR 이해하기
현재 대출 시장에서 가장 중요한 기준은 바로 DSR, 즉 총부채원리금상환비율입니다. DTI와 비슷해 보이지만 훨씬 엄격합니다. DTI는 다른 대출의 이자만 계산에 넣지만 DSR은 신용대출, 자동차 할부, 카드론 등 내가 가진 모든 대출의 원금과 이자를 전부 합산해 소득과 비교하기 때문입니다. 연 소득 5천만 원인 사람이 DSR 40% 규제를 받는다면 모든 빚의 연간 상환액이 2,000만 원을 초과할 수 없습니다. 이미 신용대출이나 할부가 많다면 주택담보대출 한도가 예상보다 훨씬 적게 나오는 주범이 바로 이 DSR입니다.

스트레스 DSR과 대출 한도의 변수
최근에는 스트레스 DSR이라는 개념도 도입되었습니다. 이는 향후 금리가 오를 가능성을 대비해 실제 금리에 가산 금리를 더해 대출 한도를 산출하는 방식입니다. 돈을 빌리는 입장에서는 실제 내야 하는 이자보다 더 높은 금리를 적용받아 계산되므로 대출 가능 금액이 이전보다 더 줄어드는 효과가 나타납니다. 금리 인상기에 가계 부채가 급증하는 것을 막기 위한 안전장치인 셈인데 대출 계획을 세울 때 반드시 이 가산 금리 변수까지 고려해서 보수적으로 자금을 설계해야 낭패를 보지 않습니다.

최종 대출 한도는 어떻게 결정될까
많은 분이 오해하는 부분 중 하나가 LTV가 70%니까 당연히 그만큼 나올 것이라 믿는 점입니다. 하지만 실제 대출 한도는 LTV, DTI, DSR 세 가지 기준으로 각각 계산했을 때 가장 낮게 산출된 금액으로 결정됩니다. 예를 들어 집값 기준인 LTV로는 7억 원이 가능하더라도 본인의 소득과 부채 상황을 따진 DSR 기준에서 4억 원만 가능하다면 최종 한도는 4억 원이 됩니다. 따라서 대출을 신청하기 전에 자신의 연봉과 기존 부채 현황을 정확히 파악하고 온라인 계산기를 통해 시뮬레이션을 해보는 과정이 필수적입니다.

현명한 내 집 마련을 위한 전략
결국 대출을 잘 받기 위해서는 단순히 집값을 올리는 것보다 본인의 소득 증빙을 명확히 하고 불필요한 부채를 정리하는 것이 유리합니다. 대출 심사 전 카드론이나 소액 신용대출을 미리 상환하면 DSR 점수가 개선되어 주담대 한도를 높이는 데 도움이 됩니다. 또한 정부 지원 상품인 특례보금자리론이나 디딤돌 대출 등은 일반 시중은행 대출보다 규제가 완화된 경우가 많으므로 본인의 조건에 맞는 정책 자금이 있는지 우선적으로 살펴보는 지혜가 필요합니다. 꼼꼼한 계산이 안정적인 내 집 마련의 시작입니다.