전세자금대출 연장 전 필수 체크리스트: 놓치면 대출 거절되는 5가지 포인트

전세대출 연장은 자동이 아니다? 신청 시기와 첫 단추 꿰기
많은 분이 전세 계약을 연장하면 대출도 알아서 연장된다고 생각하시곤 합니다. 하지만 전세자금대출 연장은 절대 자동 시스템이 아닙니다. 최소한 만기 1개월에서 2개월 전에는 반드시 거래 은행에 연락해 연장 의사를 밝히고 심사를 진행해야 합니다. 특히 요즘은 비대면 앱을 통한 신청이 활발하지만, 앱에서도 보통 한 달 전부터 메뉴가 활성화되므로 미리 알람을 설정해두는 지혜가 필요합니다. 전세대출은 일반 신용대출과 달리 주택금융공사나 주택도시보증공사 같은 보증기관의 승인 절차가 별도로 존재합니다. 이 과정에서 일주일 이상의 시간이 소요될 수 있으므로, 시간이 촉박해지면 자칫 연체 문제가 발생할 수 있으니 꼭 서두르셔야 합니다.

집주인과의 소통과 갱신 계약서 작성 시 주의할 점
연장 과정에서 가장 중요한 파트너는 바로 집주인입니다. 은행은 대출 연장 심사 과정에서 실제 계약이 연장되었는지 임대인에게 확인하는 절차를 거칩니다. 만약 집주인이 연락을 피하거나 해외에 있어 확인이 안 되면 대출 실행이 지연될 수 있습니다. 또한 계약 갱신 시에는 반드시 집주인의 서명이나 날인이 포함된 계약서 원본이 준비되어야 합니다. 만약 대리인과 계약을 진행한다면 위임장과 인감증명서 등 대리권을 증명할 수 있는 서류를 꼼꼼히 챙겨야 나중에 은행에서 보류 판정을 받는 번거로움을 피할 수 있습니다. 최근에는 동일 조건으로 갱신할 경우 공인중개사를 통하지 않고 임대인과 직접 작성한 계약서로도 연장이 가능한 경우가 많으니 본인의 대출 상품이 이에 해당하는지 미리 확인해 보시기 바랍니다.

보증금 증액 시 DSR 규제와 확정일자의 중요성
최근 전세가가 오르면서 보증금을 올려줘야 하는 상황이라면 더욱 세밀한 준비가 필요합니다. 보증금이 증액되면 단순히 계약서만 다시 쓰는 것이 아니라, 늘어난 금액에 대해 은행의 재심사를 받아야 합니다. 이때 주의할 점은 증액된 대출금이 별도의 대출로 간주되어 DSR, 즉 총부채원리금상환비율 규제를 적용받을 수 있다는 사실입니다. 평소 신용대출이 많거나 소득 대비 부채 비율이 높다면 증액분 대출이 거절될 수도 있습니다. 또한, 보증금이 올라갔다면 새로 작성한 계약서에 반드시 확정일자를 다시 받아야 합니다. 기존의 확정일자는 예전 보증금에 대해서만 효력이 있고, 새로 올린 보증금은 새 확정일자를 받은 시점부터 보호받기 때문입니다.

대출 거절을 부르는 의외의 변수들: 유주택 여부와 소득 기준
심사 과정에서 생각지도 못한 이유로 연장이 거절되는 경우가 종종 있습니다. 가장 대표적인 것이 주택 소유 여부입니다. 대출 기간 중에 아파트 분양권이나 주택을 취득하여 1주택자가 되었다면, 상품 종류에 따라 연장이 불가능하거나 금리가 크게 오를 수 있습니다. 특히 버팀목 전세자금대출 같은 정책 상품은 연장 시점의 소득이 기준치를 초과하면 연장이 거절되거나 가산금리가 붙는 패널티가 발생할 수 있습니다. 이외에도 연장 심사 직전에 큰 규모의 신규 대출을 받거나 신용카드 대금 연체 등으로 신용 점수가 급락했다면 연장에 걸림돌이 됩니다. 집주인이 바뀌었을 때도 이를 은행에 알리지 않으면 심사가 중단될 수 있으니 변동 사항이 있다면 즉시 공유해야 합니다.

보증보험 연장과 필수 구비 서류 체크하기
전세자금대출은 대출 자체의 연장만큼이나 보증보험의 연장 승인이 중요합니다. HUG나 HF 등 보증기관의 보증서 기한이 함께 늘어나야 대출 연장이 최종 완료됩니다. 이를 위해 평소보다 서류 준비를 철저히 해야 합니다. 기본적으로 신분증과 주민등록등본, 가족관계증명서가 필요하며, 직장인이라면 재직증명서와 근로소득원천징수영수증을 최신본으로 준비해야 합니다. 보증금이 증액된 경우라면 영수증까지 챙겨야 완벽합니다. 모든 서류는 최근 1개월 이내에 발급된 것이어야 하며, 비대면 신청 시에는 정부24 등을 통해 전자적으로 제출할 수 있는 환경을 미리 만들어두면 훨씬 수월하게 진행할 수 있습니다.

절대로 양보해서는 안 되는 금기사항: 전입신고 유지
마지막으로 가장 강조하고 싶은 부분은 전입신고의 유지입니다. 간혹 집주인이 일시적인 자금 융통을 위해 주소를 잠시만 다른 곳으로 옮겨달라고 부탁하는 경우가 있습니다. 하지만 이는 매우 위험한 행동입니다. 주소를 옮기는 순간 세입자로서 가지는 대항력과 우선변제권이 즉시 소멸합니다. 만약 그 사이에 집주인이 대출을 받고 그 집에 문제가 생긴다면 보증금을 한 푼도 돌려받지 못하는 상황이 올 수 있습니다. 또한, 은행에서도 대출 기간 중 전출 사실을 확인하면 즉시 대출금 상환을 요구하게 됩니다. 어떠한 사정이 있더라도 대출을 이용 중이고 보증금을 지켜야 한다면 현재 거주지의 전입 상태를 반드시 고수해야 한다는 점을 잊지 마시기 바랍니다.